Bruno Hermabessière Immobilier (Gestion)

Conseil de l'agence

Louer dans les meilleures conditions

Publié le

Pour les propriétaires bailleurs, la baisse des loyers et la crise économique érodent la rentabilité de leur patrimoine immobilier. Il existe pourtant plusieurs astuces pour éviter les ennuis et regagner des marges de manoeuvre financières.

Acheter un logement pour le louer permet de profiter de l'effet de levier du crédit pour se constituer un patrimoine, et s'assurer ainsi des revenus complémentaires à la retraite. Malgré ces deux avantages, depuis des années, l'immobilier locatif rapporte de moins en moins. Investir dans la pierre présente donc un risque aujourd'hui, mais il peut être maîtrisé. Si vous disposez déjà d'un patrimoine immobilier, vous avez aussi le moyen de préserver, voire d'augmenter, votre rentabilité.  

Profitez du déficit foncier

Si votre appartement dans l'ancien est en mauvais état, engagez d'urgence des travaux. Les réparations d'entretien, de rénovation ou qui permettent d'améliorer l'état global du logement loué sont déductibles à 100 % de vos revenus fonciers. Lorsque le total de vos charges locatives (travaux, intérêts d'emprunt, assurances pour le bien, frais de gestion...) est supérieur aux loyers encaissés dans l'année, vous êtes en déficit foncier. Celui-ci est alors reportable sur vos autres revenus fonciers, ce qui permet, mécaniquement, de réduire votre pression fiscale. Si vous disposez encore d'un reliquat de déficit foncier après avoir effectué ce report, il est imputable, hors intérêts d'emprunt, sur vos autres revenus (salaires, pensions de retraite, etc.) dans la limite de 10 700 euros par an. Le surplus est déductible les dix années suivantes. De plus, les économies d'impôts réalisées grâce au déficit foncier ne sont pas soumises au plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros, ce qui n'est pas le cas de la réduction d'impôts liée au dispositif Pinel.  

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Réagissez rapidement en cas d'impayés

Sans nouvelle de votre locataire huit jours après l'envoi de la quittance, contactez-le pour savoir s'il s'agit d'un oubli ou s'il traverse une mauvaise passe financière. Dans le second cas, trouvez un accord à l'amiable, et proposez-lui un échéancier de paiement. Si aucun accord n'est possible, envoyez une mise en demeure au bout de vingt jours de retard. A la seconde mensualité non honorée, expédiez la même lettre avec accusé de réception. Après cinquante jours, faites appel à un huissier qui lancera un commandement à payer. Si ces démarches n'aboutissent pas, lancez une procédure judiciaire sans attendre davantage.  

Remettez votre logement à neuf

Votre locataire vient de partir, si le logement est en état d'être reloué, engagez des travaux de rénovation, même minimes. Remplacer un plan de travail fatigué, installer un mitigeur dernier cri dans la salle de bains ou un placard intégré dans un studio ne vous coûtera pas plus de quelques dizaines d'euros. A la clé : une vraie différence car même là où la demande locative est forte, les logements vieillots sont encore en nombre important. Avec un bien refait et propret, vous attirerez un maximum de locataires. Vous n'aurez plus, ensuite, qu'à choisir les meilleurs dossiers.Et laisser les moins intéressants aux bailleurs qui refusent de dépenser le moindre euro dans un appartement locatif sous prétexte qu'il trouvera forcément preneur.  

Autre avantage,si vous suivez notre conseil : de peur de voir l'appartement le plus mignon qu'il ait visité lui échapper, votre locataire acceptera d'entrer dans les lieux rapidement. A contrario, si le bien est défraîchi, il vous demandera de signer le bail le plus tard possible. Si vous refusez et qu'il s'agit d'un bon locataire, il trouvera mieux ailleurs.  

Louez légèrement moins cher

Beaucoup de bailleurs louent leurs biens dans la fourchette haute du marché. Sur le long terme, ce n'est pas la bonne tactique car il est plus intéressant de fidéliser un locataire avec un loyer attractif. Démonstration : vous louez un studio en parfait état 330 euros par mois, au lieu de 350 euros, ce qui représente une perte annuelle de 240 euros par an.  

En revanche, votre locataire étudiant, de peur de ne pas trouver aussi bien lors de la prochaine rentrée, risque de vouloir conserver ce logement agréable et au loyer intéressant pendant l'été, sans rompre le bail dès la fin de l'année universitaire, Vous éviterez ainsi deux mois de vacance locative, et percevrez près de 700 euros par an en plus. En définitive, votre stratégie se révélera gagnante. 

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